果真戏精?喊活下去的万科在这年疯狂加杠杆买买买

万科现出了原形。

一边是郁亮高喊“活下去”口号;另一边,第三季度报却告诉我们:万科似乎活得不算太差。

10月25日晚,万科披露第三季度报。财报显示,2018年前9个月,万科共实现营收1760.22亿元,同比增长50.32%;实现净利润139.85亿元,同比增长26.09%。

丝毫不比往年逊色的成绩单与郁亮话音刚落的“活下去”形成巨大的反差。摆在看客面前的,是更加扑朔迷离的万科真相:郁亮的这句“活下去”,到底是在居安思危,还是在“贩卖焦虑”?

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“活下去”口号成色几何?

万科一直都是行业里的“风向标”,一举一动备受关注。

万科南方区域9月月度例会上,万科董事会主席郁亮进行了他上任以来的第一次检讨。

他说,集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,“落实到我们具体的业务操作是’收敛’和’聚焦’,以’活下去’为最终目标”。

而在随后召开的万科秋季例会上更是“火上浇油”,“活下去”的大红色标语遍布会场,诉说着万科的满满求生欲。

不过,万科的喊口号“功夫”,也并非是2018年才被锻炼出来。每逢房地产“危机时刻”,万科都会响亮的“喊上一嗓子”。

2008年,楼市成交低迷,时任万科董事长的王石不但表示,“青年人在40岁之前没有必要急着买房。”还在股东大会上提出“拐点论”。

而在2014年,郁亮又提出“白银时代”。彼时,他在人民日报撰文表示,“房地产行业已经度过了最黄金的岁月,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。”

万科三季报显示,2018年1-9月,万科营收同比增长50.32%,净利润同比增长26.09%。

业绩涨势喜人。不过,由于房产预售制度,上述业绩很大程度上是去年甚至前年销售成果的体现,今年的销售情况才能体现其当下的处境。

前三季度,万科累计实现销售面积2,902.1万平方米,销售金额4,315.5亿元,同比均增长8.9%,增速低于去年同期的33.8%和50.7%。

其中,万科第三季度销售面积为866.7万平方米,销售金额人民币1,268.9亿元,同比分别增长9.0%和6.7%。同期,全国商品住宅市场销售面积和销售金额增速分别为3.6%和17.0%。

作为房企龙头,万科第三季度销售金额增速跑输行业增速,确实令人担忧。

不仅如此,在万科秋季例会上被郁亮提及的严重影响其“活下去”的销售回款问题的情况更加严峻。

2018年,万科销售回款目标是6300亿元。三季报显示,前三个季度,公司累计销售商品、提供劳务收到的现金为2739.35亿元,占全年销售回款目标的43.48%。这意味着,万科必须在3个月内完成超过3500亿元的销售回款。

再加上,销售和回款的乏力似乎已经开始影响到万科的现金流状况。2018年以来,万科连续三个季度末经营性现金流量净额为负,上一次出现这种情况还是2015年。

同时,万科也在用实际行为证明着他的困境。2018年9月,厦门万科·白鹭郡不惜通过推出107套特价房,去除豪华装修,只交付毛坯,价格也降至275万到300万,和原价相比相当于打了超过8折的方法加速销售回款。

看到以上的表面现象,及听到郁亮在“活下去”大会上的检讨:“如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停了”,万科似乎确实面临着资金困境。但是万科在2018年的整体表现确是与之相背离。

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逆势加杠杆,拿地买买买

在众多房地产公司高呼去杠杆减少风险的时候,万科一边高喊“活下去”,一边疯狂加着杠杆。

截至三季度末,万科总负债为12163.30亿元,总资产为14322.22亿元,资产负债率为84.93 %, 较2017年底上升了0.95个百分点。

具体而言,万科短期借款余额为219.78亿元,较年初增加36.44%;其他流动负债为119.84亿元,较年初增长100%;应付债券余额429.31亿元,较年初增长32.82%;长期负债余额1256.70亿元,较年初增长30.87%。

上述有息负债总和为2551.87亿元,较年初的1906.24亿元增长33.87%。

有息负债规模的扩大导致万科净负债率飙升。2017年年底,万科净负债率仅为8.84%,而截至2018年第三季度,该项指标已经上升至56.71%。

伴随着借款巨额增加,万科的拿地数量也在巨额增加。

2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

2017年7-9月期间,万科新增加 64 个项目,总建筑面积约 1728.6 万平方米。而到了2018年同期,万科几乎没有受到房地产寒冬的影响,新增加 63 个项目,总建筑面积约1549.9 万平方米。

此外,万科近三个月披露的新增项目情况简报显示,万科在一二线城市合计花费538.8亿元购买的土地,其中:7月万科出资254.38亿元,拿下33块土地;8月万科以164.41亿元拿下20块土地;9月万科以120.01亿元买下14块土地。据其他媒体报道,这一数字,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额的总和。

面对外界对万科“戏精”的调侃,中原地产首席分析师张大伟告诉市界,其理解的万科的“活下去”是更好活下去。【责任编辑/江小白】

(原标题:果真戏精?喊活下去的万科在这年疯狂加杠杆买买买)

来源:市界

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