【特别报道】中介的黄昏:贝壳已无新故事

曾经,打开贝壳,投资人还可以看到珍珠,而如今,满眼只剩下沙子。

#1

疫情退去,贝壳底裤脱下

“币圈一天,人间一年”这句魔幻的币圈流行语放在贝壳身上或者说中介身上,或许也不为过。

贝壳上市的一周年,是充满魔幻的一周年,也是过山车般的一周年。

找来了“科技”帽子上市的贝壳,在不被看好的背景下,表现十分抢眼。以20美元/ADS定价IPO的贝壳,开盘大涨75.3%,收盘价报37.44美元/ADS,涨幅87.2%,市值达到422亿美元。

梦幻般的开局已经让众多投资人血压飙升。

没想到更魔幻的在后头。此后贝壳股价一路飙升,将万科、恒大一众房企远远甩在身后,曾经不看好贝壳的人们被频繁打脸,人们已经无法用中介来定义这个现象,只好相信:

这是一家科技公司。

这家科技公司一路狂奔,最高时市值站上908亿美金高位,超过万科、保利、绿地的市值总和!

原来辛辛苦苦盖房子的真不如搞“真房源”的。

连搞科技的百度都被远远甩开。

这一年,贝壳的股价增长了近四倍,这令人惊叹的“钞能力”让无数人打脸后不得不相信“科技”的巨大威力。

回头来看,2020年的疫情在最开始重创了中介行业,却最终让贝壳大获其益。

这个脱胎于链家的平台,原本只是很多买房卖房者的选项之一,默默做着“真房源”的生意,试水着自己的VR看房业务,不温不火地打造着自己的ACN平台。

然而疫情一来,人们被迫封闭在家,传统中介的带看业务突然失灵,线上看房突然之间成了刚需。

有此技术和平台的贝壳一夜爆火,用户纷纷奔赴贝壳网上看房,贝壳的知名度,下载量、活跃度瞬间飙升。

而这些,最终促成了当年8月的贝壳上市,讲着一个动人的科技故事。

贝壳的科技故事实在是太过离奇了,高达186倍的市盈率,让一众互联网科技公司如百度、阿里、京东、网易20倍上下的市盈率实在是相形见绌。

泡沫破时,我们才知道到底谁在裸泳。

2021年的贝壳开始了断崖下跌模式,在一周年的时候,贝壳不但跌破了发行价,市值跌去了四分之三,超过4000亿灰飞烟灭。

辛辛苦苦一整年,一夜回到上市发行前。

即便如此,40多倍的市盈率,依旧在一众中概股科技公司里鹤立鸡群。

如此的魔幻故事,在2021年贝壳的二季度及半年财报会上,被导入了房地产的周期故事里。“每轮周期的政策调整年份,如2008年、2011年、2014年、2017年,贝壳的下一年一般都会做一些在今天看来“难而正确”的事。“2009年链家开始做科学化管理;2012年开始做真房源、发力客户体验和线上;2015年开始全国化布局;2017年~2018年在做贝壳。”贝壳董事长兼CEO彭永东面对惨淡的业绩如此举例,试图安慰投资者。

上市时、股价飙升的时候,贝壳是科技公司。等到坐过山车下来时,又成了房产周期。

打开或者合上贝壳,你永远不知道珍珠和沙子哪个会出现。

#2

惊弓之鸟:垄断隐忧下的中介业务

HUI SHENG SHUO FANG

买房人苦中介久矣!

曾被称为民生“三座大山”的房价、教育和医疗在2021年风云变幻。“双减”出台,教学培训几乎遭遇“毁灭性”打击,医疗“集采”,如火如荼;房地产也是战战兢兢,一轮又一轮的政策“洗礼”下,日子并不好过。

房产中介兔死狐悲,战战兢兢。

7月底,住房和城乡建设部等八部门联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,史无前例地将房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员都纳入了监管,中介行业寒意来袭。

8月18日,杭州“个人自主挂牌房源”功能正式上线再次挑动中介神经。买房可以绕过中介,直接交易的思路几乎一夜之间引爆舆论,很多买房者都在为此政策叫好。

虽然很多人拼命告诉大家这个事情对中介影响不大,这个政策早已有之而且别的地方试点并不成功,但依旧挡不住财报会上投资人的关切发问。

虽然贝壳以“该政务服务系统之前就存在,本次是做了升级”做掩饰,不愿做过多延伸。

但这样的欲说还休实在难掩内心的战战兢兢。

正如财报第一个问题上来就是佣金率一样,对于尚未落地的靴子,贝壳如同惊弓之鸟。

佣金,到目前为止,依旧是这家“科技”公司的命门,投资人知道,贝壳应该也懂。

反映在财报上,二季度二手房交易服务营收为96亿元,同比仅增长4%,新房交易服务营收为139亿元,同比增长31.9%,首次单季度新房营收超过二手房。

与此同时,净利润及毛利率的双双骤降,则暴露了贝壳对存量房佣金的依赖以及转型的成色:二季度贝壳的净利润为11亿元,同比大降61%;二季度毛利率只有22.1%,远低于去年同期的32.5%。

更令人触目惊心的是,二季度营业成本同比增长38.6%,增速超过了新房及二手房交易营收,同时,二季度营销和推广费用为人民币12.41亿元,同比增长57.5%。贝壳解释为线上和线下广告投放和品牌宣传活动的增加,以及业务拓展人员的增加。

事情已经很明了,在加大广告投入、营业成本暴增的同时,营收乏力,利润爆降。

而且这样的势头好像一时无法回头,贝壳忍不住给投资人打了预防针:预计2021年第三季度营收在145亿元至155亿元之间,较2020年同期下降约24.6%~29.4%。

而这家打着“科技”标签的公司,二季度研发费用为人民币仅为7.75亿元,科技的成色可见一斑。

中介的价值到底在哪里?房产中介值得如此之高的佣金率吗?我们需要一个市值如此之高、市盈率如此之高的中介公司吗?

专心盖房子的房企大概已经提前给出了答案。

更令市场担忧的是,贝壳这样的体量是否构成垄断,始终是悬在头顶的达摩克利斯之剑。

在互联网平台反垄断监管日趋严厉的背景下,阿里、美团都在不久前给了答案。

而竞争对手的举报,又何尝不是代表着众多买房者的呼声?

从业人员已经开始用脚投票。

深圳、北京等地中介从业人员的离职、中介门店的倒闭转型大概只是开始,如同贝壳的股价一样,这样的势头好像并没有回头的迹象。

#3

强弩之末:扶不起的新业务“阿斗”

HUI SHENG SHUO FANG

贝壳何尝不想改变。

然而改变之路总是心酸。

在被质疑过度依赖二手房交易收入后,好不容易把新房交易收入拉上来了,结果利润和毛利率爆降!

贝壳一直尝试拓展其营收来源,如今金融服务、装修等曾经被归入“其他”的业务如今在被推向前台。

财报数据显示,包括家装在内的新兴服务和其他服务二季度营收为6.6亿元,同比增长50%。不过,占总营收的比重还不足3%。

在这个年产值达2万亿元的家装行业里,相关企业超过10万家,行业集中度很低,几乎是巨头眼中的一片蓝海。

“家装是贝壳要翻越的第二座山。”彭永东说。

只是,有时候“越过高山,却发现无人等候”。

甚至,等候的可能正是虎视眈眈的“高科技”对手。

就在贝壳谋划上市的2020年,京东打造的一站式家居家装解决方案的“京东家”上线运行,4月底,国美的“打扮家”也正式出道,5月底,阿里巴巴的家居家装平台—“躺平”正式上线……

在家装市场,贝壳这家科技公司,终于遇到了“科技”对手。

一年后的7月,也许为了在财报公布前讲出新的故事,贝壳找房宣布与圣都家装达成100%股权收购协议,总对价不超过80亿元。

这家被被称为家装界的“贝壳”,终于走进了“贝壳”。

两个“贝壳”在一起能做什么?幸亏董小姐没有把中介这块肉看在眼里,这个“掌握核心科技”的女强人,曾经对小米入股美的做了惊人的评价:

两个骗子在一起,是小偷集团!【责任编辑/邹琳】

来源:慧声说房

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