万物云还未上市 造富神话已经开启

从白银时代拖延到黑铁时代，万科旗下万物云日前正式向联交所递表，疯传已久的上市事宜，终于有了实质性进展。

冲击IPO虽然有些迟，但好饭从来不怕晚。200亿级年收入规模、7亿平方米在管面积，国内物管行业只有碧桂园服务能与其比肩。

在掌舵人朱保全眼里，递表上市只是序曲，未来万物云旗下业务板块，都有分拆上市的可能。

姗姗来迟

房地产行业资深“好学生”万科，也决定将物业板块推向资本市场。

上周，万物云正式向联交所递表，迈出上市的关键一步。

其实，有关万物云上市传闻已有多年，只是母公司万科没有轻易松口。

可能万科A作为一家连续30年分红的房企本身并不缺钱，即便是去年归母净利润大降45.75%，账面货币资金仍有1494亿元。

今年1月，郁亮在万科年会上喊出黑铁时代来临，意味着公司在地产主业上只能背水一战。

2021年，万科的营收仅增长8.04%，宏观来看并不差，但与自己相比，增速已严重下滑。

此时，推动万物云上市，就是要为已到来的寒冬储备粮草。

在万物云董事长朱保全的眼里，上市“只是经营长河中的一个节点而已”。轻描淡写之余，万物云显然已错过了上市最好时机。

资本市场对物管企业的狂热已逐步降温，是否还能完全理解万物云的真实价值?

万物云并非对市场不敏感。自上世纪90年代初创立以来，公司一直在寻求市场化、独立经营的机会，最大的影响和阻力来自内部。

万科物业(万物云前身)初创时期发展环境宽松，得以从地上没烟头、草坪像地毯等管理细节着手，树立了行业标准，成为了万科手中的一张王牌。

据经济观察报报道，1997年前后，国内住房市场化展开之后，万科物业就准备独立发展，但这个想法很快被内部否决。是卖房子重要，还是收物业费重要?万科选择了前者。

在时代和市场的双重背景下，万科坚定发展房地产主业，“副业”万科物业就这样维持了将近10年时间，直至创始人陈之平“为找到行业尊严”而离开。

2011年，万科南京总经理朱保全被调至万科物业，他同样无法说服万科。因为彼时的王石顽固地反对多元化，“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对”。

时代不会等人。2014年彩生活上市，保利、金科、中海、招商等均拆分物业上市，物管企业在资本市场的价值逐渐被挖掘。

2015年开始的宝万之争，万科在保住基本盘战略决策之下，万科物业上市被束之高阁。

不过，从这一年开始，万科物业已启动并购计划，当年就拓展一倍物管面积，向市场化、数字化和国际化掘进。

5年后，万科物业从物管企业升级为综合城市服务商，业务从住宅物业延伸到商住服务、城市服务、科技服务、专业服务等。

2020年10月，万科物业正式更名万物云，企业口号换成空间科技服务者。去年11月，董事会通过拆分万物云独立上市事宜。

万物云底色

尽管冲击IPO姗姗来迟，但不影响万物云行业带头大哥的身份。

去年，公司营业收入规模仅次于碧桂园服务，是行业唯二的200亿元级企业。

招股书披露，万物云收入主要来自社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务和AloT及BPaaS解决方案服务等3大板块。

前两个板块，是万物云最重要的收入来源，历年对公司的营收贡献合计均超过90%。

2019年-2021年，公司实现收入139.27亿元、181.46亿元和237.05亿元，年内利润分别为10.40亿元、15.19亿元和17.14亿元。

事实上，2019年和2020年，万物云年营收规模均高于碧桂园服务。2021年，被后者以288.43亿元实现赶超。

据弗若斯特沙利文报告，以2020年收入计，万物云在社区空间居住消费市场，以0.22%市场份额位列第二;在商企和城市空间综合服务市场，以0.19%市场份额位列行业第一。

截至去年末，公司在管住宅及商业物业建筑面积7.85亿平方米。其中，住宅物业服务覆盖30个省、直辖市和自治区逾120个城市，管理2823个小区。在管的小区中，1660个分布在一线城市及香港、新一线城市。

经过30年发展，万物云不断进化，除了母公司前期物业的存量供给之外，自身向外拓展也表现不错。

2021年，其来自第三方物业开发商开发的物业，实现收入61.75亿元，占比公司收入的44.8%。同年，公司社区空间居住消费服务板块，来自第三方物业开发商获得收入101.97亿元，占公司收入的53.4%。

2019年至2021年，公司来自独立第三方物业开发商面积分别为1.82亿平方米、2.14亿平方米和3.34亿平方米，占公司在管面积的42.2%、43.1%和50.5%。

不过，万物云盈利水平并不高，2019年-2021年，其毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%。不仅低于中信证券(21.120,0.00,0.00%)统计的样本物业企业毛利率水平28.8%(2021年上半年数据)，还远低于2021年碧桂园服务毛利率(30.7%)、雅生活(27.5%)和绿城服务(18.5%)。

目前上市物企毛利率呈现出两个区间：15%左右和30%左右。朱保全认为，物业服务是民生行业，15%毛利率水平是合理的。

资本盛宴

2015年，万科物业开始引进事业合伙人机制，同时对股权结构进行改革。

万科在2016年报里披露，万科物业已引进博裕资本和58同城集团。当年，博裕资本以15亿元认购万科物业25%股权，58同城集团以3亿元认购5%股权。

万物云还未上市，造富神话已经开启。

2021年11月，博裕资本将所持万物云合计约7%股权，分别转让给香港瑞轩、睿达第三有限公司、珠海达丰，转让对价分别为29.94亿元、19.96亿元和19.96亿元，套现69.86亿元。

去年12月，58同城将所持万物云2.14%股权转让给海南云胜，对价19.91亿元。

去年9月，阳光城以阳光智博100%股权换取万物云4.8%股权。一个月后即将所持万物云3060.2万股转让给万科子公司，对价30.53亿元，持股比例降至不足2%。

万科企业(02202.HK，000002.SZ)直接持有万物云57.12%的股权，并通过各全资附属企业万倾、万斛等拥有合计5.77%股权。

万物云对员工出手也比较大方。根据招股书，公司向394名员工授出奖励，朱保全及其他员工持股平台合计持股8.57%。

以58同城每股约99.76元的转让价格计，万物云上市前的估值已超千亿。公司300余名获得奖励的员工，平均身价超过950万元。【责任编辑/邹琳】

来源：斑马消费

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